前门更新，「老北京」的先锋试验场
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若问北京城哪里的京味儿最浓，
得到的答案或许千人千面，
但前门永远是第一候选。
▼ 中轴线上的前门大街
这倒不是因为宏大庄严的前门楼子，
也不是因为通行皇家仪仗的前门大街，
而是因为这里诞生了专属北京的生活场景：
▼ 前门牌楼形制为「五间六柱」，在京师九门中最有牌面
全聚德的鸭子、八大祥的缎子、
同仁堂的方子、广和楼的曲子……
虽然消费风尚会因时而变，
但最纯正、最高级的京味儿，
始终都在前门。
▼ 前门区域改造项目北京坊
因此，重现京味儿生活，
就是前门历史街区更新的永恒主题。
▼ 前门区域三里河改造项目，呈现出的京味生活
01
前门三级跳！
从城郊草市到核心商圈的区位跃迁
MEASURE THE WORLD
要理解前门的城市更新逻辑，
就得回溯历史，看看引领风尚的
京味生活体验地是如何炼成的。
在前门大栅栏，
有家名为内联升的老字号鞋店，
寓意驰骋官场，连升三级。
这本是对顾客的美好祝福，
却恰好与前门的发展脉络相契合。
历经元明清三代，前门也完成了
从城郊草市到核心商圈的三级跳。
▼ 内联升的朝靴曾是清朝京官的标配
1. 元朝·天子眼皮底下的「避税天堂」
1276年，
「超级工程」元大都竣工，
在南垣丽正门之外，
就是大众所熟知的「前门」。
▼ 丽正门外的商贸聚集区示意
从诞生起，前门就与商业结缘。
为了便于运输物资，
郭守敬主持开凿了通惠河，
打通了京杭大运河进入北京的
「最后一公里」。
随着南北杂货源源不断地流入北京，
直接推动了两个地方的商业繁荣。
▼ 吴仲撰《通惠河志》中的「通惠河图」（中国古代地图的方位习惯与现在相反，为上南下北左东右西）
▼ 曾经商舸云集的通惠河已成为北京最好的水上运动基地
一个是积水潭附近的钟鼓楼，
既是运河终点，又毗邻皇城，
自然成了当时的商业核心，
如今游人如织的南锣鼓巷正是其中的一部分。
▼ 熙熙攘攘的南锣鼓巷
通惠河带动的另一个繁华之地便是前门。
按照元朝税制，
商人需缴纳商税后才能入城交易。
为了降低成本，
商人们在车水马龙的丽正门外逐渐聚集，
让前门成了天子脚下的避税天堂。
根据《析津志》记载，
当时前门已经出现草市、
肉市、鱼市等专业市场，
甚至出现了酒楼等永久性建筑，
迈出了发展的第一步。
2. 明朝·北京城正中的「百肆天街」
到了明朝，前门时来运转，
连吃两波政策红利，
华丽变身京师正中央的繁华商街。
第一波红利来自永乐皇帝修建的「廊房」。
当年，刚刚迁都的朱棣
为了振兴百业凋敝的北京城，
开始在城门附近大规模修建廊房，
用来「召民居住，召商居货」。
▼ 铁树斜街→大栅栏西街→大栅栏→前门大街，是连接金中都和元大都的要道
在前门就有四条廊房胡同，
其中最特殊的是廊房四条。
它是连接金中都和元大都的交通要道，
本就热闹非凡，如今借势廊房，
更是旺铺林立，豪商聚集。
由于廊房四条的商户太「壕」，
就连修建的防盗栅栏都比其他胡同高大不少，
因此得名「大栅栏」。
▼ 大栅栏牌坊
而第二波红利则是嘉靖皇帝修建的「外城」。
虽然只是一个半吊子工程，
但外城却彻底改变了前门的区位，
使之成为北京城正中央的「百肆天街」。
自此，大栅栏、打磨厂、鲜鱼口、
西河沿四大商街声名鹊起，
最早的商业会馆群落也在前门初步形成。
▼ 三里河入口处的浮雕，还原了商业繁华的鲜鱼口
但明朝的前门只是一个商贸集市，
许多商铺还在使用火患严重的棚屋
作为经营场地。
而真正高级的京味儿消费场景，
仍在孕育之中。
3. 清朝与民国·高端京味儿生活体验地
清朝的前门迎来了一群「上流贵人」，
完成了从商贸市场到京味儿生活体验地的蜕变。
前门的这群「贵人」，就是因满汉分城
而被赶出内城的汉族官员和豪商。
这些「跨城通勤」的贵人选择在商业繁华，
又靠近办公地的前门安家置业。
▼ 前门东区是会馆最集中的地方（《前门地区会馆历史与现状》配图）
这些人大都是各地在京城的意见领袖，
为了增加圈层凝聚力，
他们在前门大肆兴建会馆，
吸引全国各地的考生、
商人和新晋官员们在此聚会。
这个群体有学识、有品位、有眼界、
还很有钱，消费层次自然也高。
在需求引导之下，前门商业开始迭代。
▼ 江西新建会馆
第一种迭代是「地摊变潮牌」，
也就是前门老字号的崛起。
他们往往专精一业，
产品和服务水准获得了官员和皇室的认可，
这才能引领京城消费潮流。
比如正明斋饽饽铺常年为宫廷宴会供应糕点，
同仁堂从雍正年间就为皇家提供御药，
内联升的朝靴
更是每一位京官的必备「工装」。
▼ 瑞蚨祥绸缎
在这些「上流需求」的牵引下，
逐步带起了一股京味儿时尚潮流。
「头顶马聚源，脚踩内联升，
身穿八大祥，腰缠四大恒」
就是当时最有范儿的时尚穿搭。
第二种迭代是形成了「京剧饭圈」
这种独特的文化生活方式。
乾隆年间四大徽班进京，
在北京城引领了一波梨园风潮。
▼ 位于前门鲜鱼口胡同内的天乐园大戏楼
上到王公大臣，下至平民百姓，
「他是人呢，就得听戏」。
但清政府禁止内城开设戏园，
于是前门再吃一波「政策红利」。
▼ 梅兰芳和孟小冬都曾在前门大放异彩（来源：Wikipedia）
七大戏园尽数坐落于此，
名角群英荟萃，粉丝趋之若鹜，
甚至催生了一系列「饭圈操作」：
粉丝们不仅一场不落地观摩偶像演出，
还时刻关注着偶像的菊榜排名，
时而Cos偶像的经典造型票戏过瘾，
时而斥巨资与偶像奔现「打茶围」……
围绕这个狂热的京剧圈，
戏楼、茶馆、堂子、戏服店等
相关业态在前门扎堆，
形成了京味儿文化生活高地。
▼ 位于前门的广德楼兴建于1796年，是北京现存最古老的戏园之一
而第三类迭代则来自中西方文化的交融。
进入20世纪之后，各种舶来的技术与业态
给前门注入了新的活力。
大观楼拍摄了首部国产大片《定军山》，
开启了中国电影产业的帷幕；
西河沿成为了中国第一代金融街，
交通银行和盐业银行都坐落于此；
而老北京四大商场中，前门更是独占三席，
包括鲁迅先生打卡34次的青云阁。
▼ 中国电影的诞生地大观楼
可以说，民国时中西合璧的前门，
到达了最高光的时刻，
各种超前于时代的生活场景开始在前门诞生，
创造了最有格调的京味儿生活。
▼ 百年交行最早就是从前门起家的
02
更新思维革命！
不要「一刀切」，要像绣花一样精细
MEASURE THE WORLD
然而，纵然经历数百年繁荣，
前门终究躲不过盛极而衰的命运，
主要原因有三：一是王府井、西单、
三里屯等新商圈先后崛起，
分走了北京城的消费客流，
前门不再独领风骚。
▼ 王府井是老北京四大商圈之一
二是由于前门地区长期疏于管理和保护，
建筑遭受了持续性破坏。
到前门大街改造前，
受文物部门认定的保护建筑只剩下两处，
超过50%的建筑被认定为危房。
第三，最致命的是，
作为前门商业主力军的
老字号们正在逐渐凋零。
根据新华社2006年的统计，
在1600家政府认证的「中华老字号」中，
有90%面临经营困境，
前门商气的根基也因此动摇。
▼ 面对以三里屯为代表的新时尚商圈的冲击，前门必须改造升级
2001年，为了迎接北京奥运会，
前门大街更新改造正式启动。
项目采取统一开发运营的模式：
在半年内集中完成拆迁，
统一规划，统一风貌，统一招商方向。
尽管如此，从2008年开街以后，
前门大街的商气却持续滑坡，
老字号难以承受高昂租金纷纷退出，
而国际大牌也因为水土不服而陆续退出。
▼ 前门大街的Zara也在2018年关店
后续虽然又展开了数轮招商，
但始终没能找到合适的商业主题。
要想恢复昔日的天街盛况道阻且长。
相比冷清的「天街」，
毗邻的大栅栏和鲜鱼口反而人气火爆。
与前门大街不同，
这两条街保留了狭窄的胡同肌理，
街道长度都在300米以内，
符合「宁可窄一点，不要宽一点，
宁可短一点，不要长一点」的
商业街秘籍。
▼ 大栅栏的胡同肌理
在业态上，两者都主打美食招牌，
成为老字号小吃新的聚集地，
靠吃喝吸走了前门大街的客流。
从某种意义上，这两条又窄又短的胡同，
继承了前门京味儿的正统衣钵。
▼ 大栅栏内部繁华的小巷
前门大街后续更新中，
也引入了「吃喝」业态，
只不过不是吸引游客的传统小吃，
而是服务于「本地」的特色餐饮，如宫宴。
▼ 前门大街上的宫宴
前门大街改造中遇到的挫折，
促使决策者和规划师
反思大拆大建的改造模式。
他们意识到，
前门是一个「活着」的历史街区，
在它看似凌乱的空间肌理之下，
每条胡同、每个杂院都藏着自己的故事，
这些故事串联在一起，
编织成一张牢固而隐秘的社会网络。
如果搞一刀切式的大拆大建，
就会破坏这张网中的所有联系，
成为一片没有灵魂的「假古董」。
▼ 胡同、院落、居民、故事都是构成前门必不可少的要素
基于这种思考，
前门的整体改造思路发生转变，
从「一刀切式」的大拆大建
走向「绣花式」的点状更新。
在国务院对《北京城市总体规划
（2016年－2035年）》的批复中提出，
「老城不能再拆，通过腾退、
恢复性修建，做到应保尽保。」
而刚刚发布的《北京市城市更新行动计划
（2021-2025年）》更是明确提出，
通过打造建筑、居民、文化三者
和谐共存的「共生院」，
来推动老城的保护性修缮和恢复性修建。
▼ 杨梅竹斜街就是共生院模式的典范
要实施点状更新，
就必须避免单一主体「主导」的局面出现。
因此，前门后续的改造项目
普遍采取开源工作坊的形式。
以前门大街为界，
西有「大栅栏跨界工作室」，
东有「城南计划」。
虽然名字不同，但它们的目标出奇地一致，
那就是汇聚有志于前门改造的各方力量，
包括建筑师、艺术家、NGO团体等，
共同复兴前门京味儿。
▼ 西打磨厂共享际
由于大家的目的、路径、手法都不相同，
没法实现统一改造。
于是，节点式更新成了唯一可行的模式，
各个团队都选择一条胡同
或一个杂院作为改造对象，
仔细踏勘现状、详细研究历史、
协调居民需求，
进而制定和实施针对性的更新方案。
▼ 西打磨厂的隈研吾工作室
以「城南计划」的先行项目西打磨厂为例，
7位国际知名的建筑师
分别操刀一个院落的改造，
打造了七个截然不同的建筑空间，
并植入了完全不同的功能。
比如，220号院是协和医院旧址，
现在成为了建筑大师隈研吾的工作室；
而210号的瑞华染料坊被改造为「共享际」，
成为以共享居住为主题的长租公寓。
▼ 共享际的长租公寓
值得一提的是，共享际与
同处前门东区的鲜鱼口-优客工场系出同门，
其共享居住的理念也与优客工场的共享办公
有异曲同工之妙，
都是在旧空间中植入创新功能的试验。
▼ 鲜鱼口-优客工场
这些看似各自为战的尝试，
其实在为前门探寻更多的更新可能。
正是由于更新思维的转变，
让前门变成了中国最活跃的历史街区更新试验场，
各种新奇的城市更新实验，正在这里轮番进行着！
▼ 前门大江胡同优客工场
03
多元更新实验！
找回前门京味儿的多元化尝试
MEASURE THE WORLD
从2011年大栅栏更新计划启动开始，
前门地区的改造更新项目不断涌现。
从各种角度探索着老城更新的无限可能，
留下了许多值得借鉴的珍贵案例。
1. 杨梅竹斜街
设计驱动的胡同文艺复兴
杨梅竹斜街
是连接琉璃厂和大栅栏的交通要道，
也是北京老城典型的「商住混合区」。
由于其重要性和典型性，
因此成为大栅栏更新计划的首发项目，
被北京市发改委选为
四个探索老城改造新模式的试点项目之一。
▼ 改造后的杨梅竹斜街
杨梅竹斜街最大的特色
就是文艺和商业的融合。
若能穿越回民国，
北京文青一定愿意来这里多转转，
因为这里不仅有青云阁、泰丰楼、
世界书局这样的顶流文化潮店，
还极有可能捕捉到「野生」的鲁迅、
沈从文、梁实秋、张恨水等人……
如今虽已物是人非，
但改造后的杨梅竹斜街依然是文青们的最爱。
▼ 下图中间就是鲁迅先生经常光顾的青云阁
▼ 传说当年的世界书局就在模范书局附近
那么，它是如何跨越百年，
找回失却的文艺调性的呢？
这一切要从北京国际设计周说起。
从2011年开始，大栅栏更新计划
与北京国际设计周展开梦幻联动，
开启了「大栅栏新街景设计之旅」。
利用胡同和杂院里的废弃空间设置临时展厅，
让设计师们肆意挥洒创意。
这种「胡同展览馆」的新奇展陈形式，
受到设计师和观众的广泛欢迎。
于是，在之后的历届北京设计周上，
杨梅竹斜街均独挑大梁，
成为人气最高的展区。
▼ 前门已经成为北京设计周最成熟的会场
通过这一系列活动，
大栅栏投资有限责任公司
（江湖人称大投）意识到，
既然设计师们乐此不疲，
为何不邀请他们为大栅栏更新出力呢？
▼ 古建筑被改造成展厅
于是，依托北京国际设计周的影响力和人脉，
大投启动了「大栅栏领航员计划」，
抛出改造中「最难啃」的问题，
邀请设计师们「揭榜挂帅」，
成为杨梅竹斜街改造的主导者。
于是，设计师们深入踏勘胡同的每一个杂院，
细致询问住户的每一个细微需求，
再通过设计语言一一实现。
在他们的辛苦耕耘之下，
一个个充满创意，
却很接地气的改造项目落地生根，
帮助杨梅竹斜街逐渐找回了
失落已久的文艺调性。
▼ 网红建筑——扭院儿
有的项目旨在改造旧杂院，
营造宜居新空间。
比如「内盒院」项目面对的是
胡同改造中最棘手的「同脊房」，
只要对一户人家的房子动刀，
周边四邻也会受影响。
为了尽量减小负外部性，
设计师采用房中房的思路，
用PU复合夹芯板材将门窗、管线、
插座等部分整合其中，
然后用这种装配式部件
在老房子中嵌套了一个新的「盒子」，
既提升了生活品质，又降低了改造成本，
还能避免邻里纠纷，一举三得。
▼ 「微胡同」改造项目
有的项目发动社区居民，共创胡同新景观。
杂院改造只涉及某些住户，
但胡同景观则与所有居民密切相关。
在设计师的组织下，
杨梅竹斜街的原住民们也积极参与其中。
以最具代表性的项目「胡同花草堂」为例，
人们将「种点花花草草」的个人嗜好，
转化为提升社区景观的共同创造。
慢慢地，大家都习惯了
把自家精心打理的绿植拿出来晒晒，
与往来的邻居和游人共赏。
▼ 在杨梅竹斜街，各家门前的花草都被精心打理
还有的项目依托历史建筑，填充文创新业态。
在杨梅竹斜街，
招商问题并非运营方「大投」说了算，
设计师的意见也举足轻重。
比如大栅栏文保区的规划顾问梁井宇就认为，
「杨梅竹斜街并没有想专门引入文创人群，
但他们对这个社区也有好处，
他们会让社区居民看到
原来一个不起眼的空间可以改造得这样美好；
他们以及吸引来的客人也素质较高，
不太会对居民生活造成干扰。」
▼ 铃木食堂是必去的打卡地点
就这样，规划设计理念指引招商方向，
让杨梅竹斜街上充斥着铃木食堂、
模范书局、Soloist Coffee等文创业态，
在时隔百年后重新成为了北京文青的最爱。
2. 前门三里河
重现北京城的水乡生活场景
如果说杨梅竹斜街让文青们穿越回了民国，
那前门三里河穿越的时点
就是「双飞白鸟似江南」的水乡年代。
能让「吴中四大才子」之一的
文征明联想到家乡，
足见在明朝的北京城里，
小桥流水是最常见的景致。
▼ 三里河让人穿越回明朝水乡
那时的北京不仅不缺水，
甚至经常闹水灾，而前门正是重灾区之一，
「家家存水，墙倒屋塌」的情况经常出现。
为了泄洪减灾，朝廷在正统年间
开挖前门三里河作为泄洪道。
此后，随着外城的营造，
大量人口在三里河畔聚居，
形成了长巷胡同一带独特的斜街走向。
紧接着，稠密的人口
进一步激发了前门的商业活力。
这么看来，三里河
是前门名副其实的「母亲河」。
▼ 长巷胡同原本就是临水而居的状态
但自清末水系干涸之后，
前门三里河就在历史中消失了。
这在水源丰沛的年代可能无人在意，
但在如今水系凋零的北京城里，
恢复三里河就成为了重塑前门文脉，
恢复区域活力的重要工程。
《首都功能核心区控制性详细规划》中
明确提出——「推动历史水系恢复，
加强滨水空间建设，营造‘六海映日月、
八水绕京华’的水系格局」。
▼ 正因为稀缺，所以古三里河对本地居民而言尤其珍贵
于是，东城区在2016年启动了
前门三里河景观改造工程，
恢复古河道600米，贯通9条胡同。
作为前门东区整体提升的核心工程之一，
三里河并非单纯的景观改造，
而是要打造「充满南城记忆，
穿过街巷宅院的生态古河道」，
重现北京城的水乡生活。
为了实现这个目标，
前门三里河在改造中突出了三点：
▼ 三里河重现北京城的水乡风貌
一是以古法营造令人向往的水乡场景。
在河岸整治上采用传统的片石干垒做法，
收集周边拆迁遗留的
古旧青砖、石料、木料等，
还原古意的滨水景观。
在植被方面，围绕香椿、国槐、榆树、
旱柳等38棵古树作为景观核心，
采用北京土生土长的植被种类，
打造文化特色突出的植物群落，
比如其中大片的芦苇，
正暗合了「芦草园」这个地名。
▼ 古三里河的其中一段，以古树为核心种植了大片芦苇
二是用水系串联一条历史文化游线。
三里河一代是前门最早的会馆集中区，
颜料会馆、江西新建会馆、福建汀州会馆、
安徽泾县会馆都建于明朝。
因此，在实施景观改造的同时，
也对沿途的会馆建筑进行了腾退和修缮，
植入高端会议、生活博物馆等全新功能，
并通过水系将这些文化节点一一串联，
形成一条展示水乡生活和会馆文化的
历史游线。
▼ 用会馆建筑改造的展陈空间
三是植入第三空间，
塑造激发交往的社区核心。
在三里河，随处可寻的凉亭和长廊，
已经成了周边胡同居民日常纳凉聊天的地方；
精心设计的河道景观引来了游客、摄影师，
甚至主播前来打卡；
而茶鱼、春风习习图书馆等文化业态的植入，
也给了文青们来闲逛的理由。
▼ 三里河畔的春风习习图书馆
也许这就是三里河改造的终极目标
——吸引各式各样的人来到三里河，
形成一个社区交往核心，让胡同焕发新生。
▼ 点缀在植被中的第三空间，激发社区活力
3. 北京坊
新时代的京味儿生活实验室
杨梅竹斜街和三里河
都在恢复曾经的生活场景。
而2017年开街的北京坊
则是一座正在探索的「生活实验室」：
全国最大星巴克甄选旗舰店、
全球第二家无印良品酒店、
中国首家曼联体验中心、
24小时营业的Pageone书店……
每一个落户北京坊的品牌，
都在这里进行最前沿的生活实验。
▼ 北京坊
▼ Pageone书店
在北京坊所在的
廊坊头条做生活实验再合适不过。
1905年，
清政府在这里设立了中国第二座劝业场，
创造了一种前所未有的生活方式——逛商场。
建筑上，
劝业场采用海归建筑师沈理源的设计方案，
以三层回廊围绕中央大厅，
搭配巨大的玻璃天窗和华美的巴洛克装饰，
帮中国人启蒙了现代化购物中心的模样。
▼ 曾经的北京劝业场被修复如初
业态上，劝业场采取了一层一主题的布局，
一层是国货汇聚的百货区，
二层是文化人最爱的文玩艺术区；
三层有乒乓球社和弹球馆等新潮娱乐业态，
四层则是魔术、杂技、相声、
评书一应俱全的「新罗天」剧场，
堪比现在的顶层影院。
在这里，北京人头一回体验到了
「逛商场」的乐趣，人人都
「殷勤默数星期日，准备消闲劝业场」。
▼ 以劝业场为中心的建筑群改造
如今的北京坊正是劝业场的「精神续作」，
无论是建筑设计，还是招商选择，
无不锐意创新。在空间设计上，
北京坊按照吴良镛大师「和而不同」的理念，
构建了一个调性统一、却丰富多变的
「大师建筑群」。
▼ 北京坊「和而不同」的院落空间
在统一民国风的前提下，
朱小地、崔愷等七位建筑大师尽情发挥才华，
向人们呈现出他们心中的民国气质。
因此，北京坊成为了一个风格多变，
细节拉满的户外建筑博物馆，
每一个建筑立面、每一处艺术装置，
都有可能充满惊喜。
▼ 各种风格的建筑在同一个街区中相互融合
在动线设计上，北京坊保留了胡同肌理，
并在此基础上提升建筑密度，
每栋楼都达到3-4层，与劝业场保持等高。
为了充分利用立体化的空间，
设计师一方面在顶楼设置了大量
观景台和外摆空间，不仅能用餐和漫游，
还能从各个视角俯瞰北京坊乃至整个前门。
更重要的是，
建筑之间通过空中连廊四通八达，
仿佛多出了好几条空中胡同，
让整个街区紧密联系在一起。
▼ 立体化的胡同肌理
而在招商方面，北京坊引入的所有业态，
几乎都是北京、全国，甚至世界首店，
也就是说都是未经市场验证的实验性业态。
比如星巴克旗舰店就抓住年轻人
「沉迷茶饮」的生活习惯，
探索饮料搭配的新可能。
▼ 北京坊的星巴克旗舰店
星巴克旗舰店
除了一层甄选店是各种传统咖啡外，
二层茶瓦纳专区已经突破了咖啡的界限，
提供各种手工调制的时尚茶饮；
▼ 二层茶瓦纳专区的各种新奇茶饮
而三层的特调学派，
瞄准的则是形成风口的酒精类饮品，
目前是北京唯一的酒类特调饮品专区。
▼ 三层酒精类饮品区
除此以外，其他入住的商家
也在自己的领域做着各种前沿生活实验。
无印良品酒店将日用品设计能力
转化为了酒店服务场景；
Keepland旗舰店试图走出线上运动的
舒适区，尝试构建线下运动圈子；
而Pageone则在保留其英文书和设计书
这两大引流利器的前提下，
尝试做一个24小时的复合型文化空间。
▼ 无印良品酒店，更像一座生活博物馆
04
小结
MEASURE THE WORLD
这些城市更新实验，虽然难免挫折与质疑，
却也为前门的进一步改造增添了经验和信心。
2021年，
大栅栏观音寺片区的改造正式启动，
致力于打造第二条杨梅竹斜街，
并将共生院模式升级为「共生街区」。
相信不久之后，在前门这个城市更新试验场，
将产生令人惊艳的全新产品！
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